房地产信托近两年持续低迷 投资需做足功课
2015-12-25 来源：上海金融报
作为集合信托理财的"王牌"－－房地产信托近两年持续低迷，经济转型的阵痛、地产市场缓缓而来的调整，以及政府对楼市的调控政策，都让这个曾经被追捧的投资产品感受巨大压力。不过，近期随着楼市重新"焕发生机"，不少投资者对地产信托的兴趣又逐渐升温。对此，专家表示，由于近一年来，监管层对房地产信托严控，加上房地产风险增加，信托公司内部也提高了对房地产信托项目的风控要求。所以，投资者可以适当了解房地产信托项目，重点关注融资方为资质优良的大型房企，实现多元化资产配置。
主动管理能力有所增强
近期，房地产信托市场传来几个利好消息。在国内，有消息称，中信银行深圳分行已于近期与佳兆业达成协议，将联手信托公司为佳兆业提供共计约300亿元贷款。佳兆业城市广场房源全部解除"司法查封"，变为可销售的"期房待售"状态，佳兆业境内的债务重组曙光初现，其境外债务重组也有望出现实质性突破。而此前，因投资佳兆业地产项目，多个信托产品出现不能按时兑付的窘境。
在国外，据CNN透露，股神巴菲特最近增持了一家房地产信托投资公司的股票。该公司名为SRG(SeritaGE Growth Properties)，巴菲特个人买了2万股，约8%股份，成为该公司第二大股东。今年早些时候，这家公司上市首日股价上涨，配股融资16亿美元，一部分收益用于购买房产和股份，计划出资收购31家合资企业的股权，并组建了房地产投资信托基金。
这些消息似乎都预示着房地产信托作为投资标的，正逐渐恢复"元气"。据信托业协会最新数据显示，今年三季度房地产信托新增规模839亿元，较去年三季度的1076亿元下降22.03%；较今年二季度的1757亿元下降52.25%。表明基于风险的担忧，信托公司主动收缩在房地产领域的投资。
按信托资产来源划分，信托计划可以分成单一资金信托、集合资金信托以及管理财产信托。然而，2010年以来，房地产信托只有集合资金信托和单一资金信托这两种形式。今年三季度，新增集合房地产资金超出新增单一资金，表明集合房地产信托业务在资金来源方面有所增长，信托公司的资产管理能力及业务开发能力有所增强。
据用益信托工作室统计数据，2015年三季度房地产信托预期年化平均收益率为9.17%，较今年二季度的9.68%下降0.50百分点；较三季度整个集合信托产品平均收益率8.86%高出0.32个百分点。其中，7月、8月、9月房地产信托预期年收益率分别为9.47%、9.13%、8.90%，平均预期年收益率首次跌破9%，但整个预期年化收益率在信托各个投资领域中依旧处于绝对优势。关注一线城市的优质项目统计显示，三季度集合资金房地产信托发行规模471.63亿元，发行数量为197款，其中167款披露了项目所在地区，规模为419.93亿元；未披露项目所在地区集合资金房地产信托数量30款，规模51.70亿元。
其中，项目规模集中度最大的地区是江苏省，集合资金房地产信托发行规模达91.29亿元；项目规模集中度最小的地区是吉林省，集合资金房地产信托发行规模均只有3000万元。从项目的集中度来看，大多集中在一、二线城市，主要分布在江苏省、浙江市、北京市、广东省、上海市、四川省、福建省、山东省、湖南省、重庆市，此十省份房地产信托发行规模达316.99亿元，占三季度已披露地区房地产信托发行规模75.49%，表明信托公司在选择房地产项目时，更倾向于重点发达地区。
业内专家表示，由于经济下行压力加大，政府在房地产政策方面将继续保持适度的刺激，包括地方行政手段松绑、信贷政策进一步宽松，在一系列刺激政策和改善型刚需推动下，一线城市及重点二线城市的购房需求将被激活，尽管三四线城市依旧处在去库存周期中，但未来房地产市场回暖是大概率事件。
从目前情况来看，投资者没必要"谈房色变"，可将房地产信托纳入选择的范畴。不过，在选择产品时，还需保持谨慎，并注意几个要点:首先，要关注融资方及担保方的资信状况，当前房地产市场处于深度调整中，房地产商资金链的风险不断加大，规模大的房企尤其是上市公司，一般融资能力及资金调度能力相对较强，风险处置能力也较强；其二，关注融资方提供的抵/质押物，融资方的抵押物一般包括在建工程、土地抵押，或是已经建成的商业物业，重点关注该抵押物的变现能力如何。除此之外，对于增信措施是股权质押的项目，尽量选择上市公司股权质押，非上市公司股权质押变现能力不确定性较大；其三，关注房地产项目所处区域的市场供需情况，以及项目本身的建设进度和周边楼盘的去化速度，以判断还款来源的确定性。
具体来说，可以尽量选择资质较好的一些上市大房企、一二线城市核心区域的项目，以及土地、房产质押充分的项目。同时，还可关注"固定＋浮动收益"类型的地产项目。不过，这对投资者来说要求较高，因为相较之前的固定收益类地产信托，更需对开发商的开发销售能力以及具体项目的区位、楼型、定价等多种因素进行综合判断。
