转自：中国信托业协会  作者：尹隆 董禹

融资即资金融通，它是资金在不同主体之间的流动，其本质是以资金供求为表现的资源配置过程。融资渠道是资金流动的通道，信托也是养老地产开发企业融资的主要渠道之一。养老地产与养老信托相融合，可以满足养老地产开发商多样化的融资需求。

养老地产信托融资实践

养老地产开发经营企业应该利用信托融资方式灵活、形式多样的特点进行间接融资，并积极探索进行结构性融资，用好资产证券化工具。结构性融资是将高度市场化的金融资源、实体企业资产信用资源高效配置的过程和结果，它将资金提供者、需求者两方直接配置起来，使银行、信托等金融机构成为融资的辅助者、中介服务者。结构性融资的本质是一种以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资。只要某项资产能够产生现金流，该资产产生的现金流就可以被证券化。资产包括实物资产、现金资产，也包括债权资产。债权包括既有债权和未来债权。在目前的法律环境下，实物资金、现金资产和既有债权可以被证券化。但养老地产的经营过程中很多是未来债权，如老年人入住后每月定期固定交纳的床位费、餐费和养老服务费等。未来债权指现在尚未存在，但将来有发生可能的债权。这种债权尚需要在特定条件下（如一方交付标的物、持续履行义务等）后方可形成。在债权产生之前，权利人实际持有的是一种期待权，该权利受到合同的约束和法律的保护。既有债权的证券化对养老地产开发企业更具有现实性和可行性。

从目前我国信托业在养老地产融资的主要职能来看，信托在养老地产融资中的作用主要有两种，一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式，让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目，用于支付项目建安成本和养老设备采购成本等。二是成立各种特殊目的机构（SPV），通过结构性融资充当直接融资工具，以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、设备采购成本、经营费用等。

信托在养老地产开发融资中的作用特点是：一是融资介入时点早。通过公司制、契约制和合伙制等产业基金的组织形式，SPV和养老开发商可以作为股东、受托人或普通合伙人，扮演项目经营者的角色，其他战略投资者可以作为战略投资者、委托人或有限合伙人充当资金供应者角色。在项目刚刚立项时，就以股权投资的形式提供最初的注册资金和启动资金。二是资金额度大。信托公司投资单一项目可以投入不超过项目总投资额65%的资金，结构性融资工作可以为养老地产项目开发提供大部分的资金。三是时间期限长。结构性融资工具可以为养老地产开发提供从前期费用、土地摘牌、建安成本、设备采购和经营费用等全程成本，与间接融资主要覆盖项目建设期和项目经营期相比，信托资金供应周期要长得多。四是融资方式灵活。在养老地产后期的开发经营当中，有限合伙人可以债权或增资扩股或股债结合等多种方式继续投入资金，具有操作灵活、方式多样的特点。因此，信托在养老地产开发过程中的融资能发挥较大作用。

养老地产开发完成转入经营期后，由于养老项目以持有为主，在前期资金投入巨大的背景下，后续经营当中的资金需求问题更大更迫切。养老地产的经营过程中，会产生两种收益：一是老年人入住养老项目时交纳的入门费或者抵押金，这属于既定债权；二是老年人入住时每月需交纳的养老服务费、房费、餐饮费等，该类费用明确、稳定，属于未来债权。根据第四章的分析，有基础法律关系的未来债权是可以作为信托财产设立信托的。因此，通过结构性融资工具，把既定债权和未来债权证券化，能够解决养老地产持有运营阶段的融资问题。

养老地产发展建言

为增加养老床位的供应，就要重视并加强信托在养老地产开发企业中的融资作用，我们应从三个方面着手，鼓励信托公司进入养老产业并在相关政策方面予以支持、鼓励发展。

首先，从监管层面上来看，要放松对信托投资方向、投资人数的管制，促进养老地产的发展。养老地产与普通住宅、商业地产不同，具有公益性质、又属于国家短缺产业、供给严重不足。但养老地产与普通住宅除适老设施和特殊的建筑标准外，与普通住宅的外在区分并不明显；再加上很多开发企业打着养老地产的旗号，行住宅开发之实，客观上造成了养老地产与普通住宅小区难辨真伪的问题。目前我国对养老地产与普通住宅、商业地产不作区分，都将它们按房地产项目进行管理。在我国严厉控制房地产投资的大背景下，对养老地产项目的融资按普通住宅项目一样进行严格管控必然降低养老项目资金供应量，从而导致养老床位的市场供应量的减少。银监会2010年2月《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》和2010年11月《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，对信托业投资房地产的资金规模、投资要求和资金使用方式等多个方面做出了严格限制，这实际上造成了孩子和脏水一起泼出去的后果。作为最重要的生产资料之一，资金的紧缩必将造成养老地产供应量的减少。要缓解我国养老地产供应不足的矛盾，银监会等相关政府部门必须放开信托对养老地产投融资的限制。

目前我国信托业管理的法律框架是一法三规。《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条对单个信托计划的自然人人数和财产拥有状况都有明确限制，如单个信托计划的自然人人数不得超过50人，且自然人投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币等。对养老地产开发商而言，如果不放开人数限制和投资门槛限制，信托型的养老产业投资基金就不可能通过扩大人数和降低投资门槛等两个渠道筹措足够资金。因此银监会等政府相关部门必须放开对信托资金投资养老地产的管制，放开养老地产信托投资计划的购买人数和资金门槛限制，最大可能地解决养老地产开发经营过程中的资金短缺问题。

其次，要加强相应的监管和资格审核，防止出现监管套利现象。政府相关部门放开对信托资金投资养老地产的限制、放开养老地产信托投资计划购买人数和资金门槛限制等措施的实施，可能会导致监管套利现象的出现。这种监管套利现象在开发商和购房人两头都可能会存在。由于政府对养老地产项目有优惠政策，养老地产项目的价格可能会低于一般住宅项目。存在价格差距，就会存在套利空间。套利空间的存在，会导致开发商和购房人两个方面的问题。开发商会出现以养老地产的名义圈地而实际进行商业地产开发销售。这一点国务院已经于2013年下半年对各级地方政府进行警示。购房人会出现非老年人套取养老地产购买资格并倒卖养老地产项目。政府相关部门要加强对养老地产项目开发商的开发和运营审查并加强对于养老项目购买人的购买资格审查，防止出现开发商圈地屯地现象和非老年人购买养老地产项目的现象，维护养老地产市场的正常秩序。对养老地产融资管制政策的放开，会导致部分非养老地产项目以养老地产的名义获得信贷支持和税费减免、床位补贴等优惠政策，挤占养老地产开发有限的资金，减少养老床位供应，加剧养老产业供需矛盾。对于非养老地产项目可能出现的监管套利问题，政府相关部门要加强项目规划审查、工程监理和经营监查工作，确保养老项目按照规划施工、经营。

第三，扩大养老地产土地供应。2014年4月17日，国土资源部下文《养老服务设施用地指导意见》，指出专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地；养老土地用途确定为医卫慈善用地，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年；非营利性养老服务机构的养老服务设施用地可采取划拨方式供地。《养老服务设施用地指导意见》从土地性质、供给方式和出让年限等方面对养老用地的性质作了明确规定，解决了我国长期存在的养老用地土地性质不明确的问题，有效地推动了我国养老地产的发展。但从实际上来看，我国还存在养老用地供给不足的问题。以北京为例来说，2013年该市计划供应100公顷养老用地，但实际供地指标远没有达到。土地是地产开发之母，土地供应不足必然会制约养老地产的发展。要扩大我国养老床位的供应，根本上还得依赖养老土地供应量的增加。

转自：中国信托业协会  作者：尹隆 董禹

融资即资金融通，它是资金在不同主体之间的流动，其本质是以资金供求为表现的资源配置过程。融资渠道是资金流动的通道，信托也是养老地产开发企业融资的主要渠道之一。养老地产与养老信托相融合，可以满足养老地产开发商多样化的融资需求。

养老地产信托融资实践

养老地产开发经营企业应该利用信托融资方式灵活、形式多样的特点进行间接融资，并积极探索进行结构性融资，用好资产证券化工具。结构性融资是将高度市场化的金融资源、实体企业资产信用资源高效配置的过程和结果，它将资金提供者、需求者两方直接配置起来，使银行、信托等金融机构成为融资的辅助者、中介服务者。结构性融资的本质是一种以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资。只要某项资产能够产生现金流，该资产产生的现金流就可以被证券化。资产包括实物资产、现金资产，也包括债权资产。债权包括既有债权和未来债权。在目前的法律环境下，实物资金、现金资产和既有债权可以被证券化。但养老地产的经营过程中很多是未来债权，如老年人入住后每月定期固定交纳的床位费、餐费和养老服务费等。未来债权指现在尚未存在，但将来有发生可能的债权。这种债权尚需要在特定条件下（如一方交付标的物、持续履行义务等）后方可形成。在债权产生之前，权利人实际持有的是一种期待权，该权利受到合同的约束和法律的保护。既有债权的证券化对养老地产开发企业更具有现实性和可行性。

从目前我国信托业在养老地产融资的主要职能来看，信托在养老地产融资中的作用主要有两种，一是充当间接融资的中间平台或通道，通过单一信托计划，如理财产品等形式，让银行资金以表外业务的形式通过信托渠道发放给养老地产项目，用于支付项目建安成本和养老设备采购成本等。二是成立各种特殊目的机构（SPV），通过结构性融资充当直接融资工具，以股权、债权或两者结合的方式解决养老地产开发经营的全程资金供应问题，包括前期咨询费用、土地摘牌费用、建安成本、设备采购成本、经营费用等。

信托在养老地产开发融资中的作用特点是：一是融资介入时点早。通过公司制、契约制和合伙制等产业基金的组织形式，SPV和养老开发商可以作为股东、受托人或普通合伙人，扮演项目经营者的角色，其他战略投资者可以作为战略投资者、委托人或有限合伙人充当资金供应者角色。在项目刚刚立项时，就以股权投资的形式提供最初的注册资金和启动资金。二是资金额度大。信托公司投资单一项目可以投入不超过项目总投资额65%的资金，结构性融资工作可以为养老地产项目开发提供大部分的资金。三是时间期限长。结构性融资工具可以为养老地产开发提供从前期费用、土地摘牌、建安成本、设备采购和经营费用等全程成本，与间接融资主要覆盖项目建设期和项目经营期相比，信托资金供应周期要长得多。四是融资方式灵活。在养老地产后期的开发经营当中，有限合伙人可以债权或增资扩股或股债结合等多种方式继续投入资金，具有操作灵活、方式多样的特点。因此，信托在养老地产开发过程中的融资能发挥较大作用。

养老地产开发完成转入经营期后，由于养老项目以持有为主，在前期资金投入巨大的背景下，后续经营当中的资金需求问题更大更迫切。养老地产的经营过程中，会产生两种收益：一是老年人入住养老项目时交纳的入门费或者抵押金，这属于既定债权；二是老年人入住时每月需交纳的养老服务费、房费、餐饮费等，该类费用明确、稳定，属于未来债权。根据第四章的分析，有基础法律关系的未来债权是可以作为信托财产设立信托的。因此，通过结构性融资工具，把既定债权和未来债权证券化，能够解决养老地产持有运营阶段的融资问题。

养老地产发展建言

为增加养老床位的供应，就要重视并加强信托在养老地产开发企业中的融资作用，我们应从三个方面着手，鼓励信托公司进入养老产业并在相关政策方面予以支持、鼓励发展。

首先，从监管层面上来看，要放松对信托投资方向、投资人数的管制，促进养老地产的发展。养老地产与普通住宅、商业地产不同，具有公益性质、又属于国家短缺产业、供给严重不足。但养老地产与普通住宅除适老设施和特殊的建筑标准外，与普通住宅的外在区分并不明显；再加上很多开发企业打着养老地产的旗号，行住宅开发之实，客观上造成了养老地产与普通住宅小区难辨真伪的问题。目前我国对养老地产与普通住宅、商业地产不作区分，都将它们按房地产项目进行管理。在我国严厉控制房地产投资的大背景下，对养老地产项目的融资按普通住宅项目一样进行严格管控必然降低养老项目资金供应量，从而导致养老床位的市场供应量的减少。银监会2010年2月《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》和2010年11月《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，对信托业投资房地产的资金规模、投资要求和资金使用方式等多个方面做出了严格限制，这实际上造成了孩子和脏水一起泼出去的后果。作为最重要的生产资料之一，资金的紧缩必将造成养老地产供应量的减少。要缓解我国养老地产供应不足的矛盾，银监会等相关政府部门必须放开信托对养老地产投融资的限制。

目前我国信托业管理的法律框架是一法三规。《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条对单个信托计划的自然人人数和财产拥有状况都有明确限制，如单个信托计划的自然人人数不得超过50人，且自然人投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币等。对养老地产开发商而言，如果不放开人数限制和投资门槛限制，信托型的养老产业投资基金就不可能通过扩大人数和降低投资门槛等两个渠道筹措足够资金。因此银监会等政府相关部门必须放开对信托资金投资养老地产的管制，放开养老地产信托投资计划的购买人数和资金门槛限制，最大可能地解决养老地产开发经营过程中的资金短缺问题。

其次，要加强相应的监管和资格审核，防止出现监管套利现象。政府相关部门放开对信托资金投资养老地产的限制、放开养老地产信托投资计划购买人数和资金门槛限制等措施的实施，可能会导致监管套利现象的出现。这种监管套利现象在开发商和购房人两头都可能会存在。由于政府对养老地产项目有优惠政策，养老地产项目的价格可能会低于一般住宅项目。存在价格差距，就会存在套利空间。套利空间的存在，会导致开发商和购房人两个方面的问题。开发商会出现以养老地产的名义圈地而实际进行商业地产开发销售。这一点国务院已经于2013年下半年对各级地方政府进行警示。购房人会出现非老年人套取养老地产购买资格并倒卖养老地产项目。政府相关部门要加强对养老地产项目开发商的开发和运营审查并加强对于养老项目购买人的购买资格审查，防止出现开发商圈地屯地现象和非老年人购买养老地产项目的现象，维护养老地产市场的正常秩序。对养老地产融资管制政策的放开，会导致部分非养老地产项目以养老地产的名义获得信贷支持和税费减免、床位补贴等优惠政策，挤占养老地产开发有限的资金，减少养老床位供应，加剧养老产业供需矛盾。对于非养老地产项目可能出现的监管套利问题，政府相关部门要加强项目规划审查、工程监理和经营监查工作，确保养老项目按照规划施工、经营。

第三，扩大养老地产土地供应。2014年4月17日，国土资源部下文《养老服务设施用地指导意见》，指出专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地；养老土地用途确定为医卫慈善用地，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年；非营利性养老服务机构的养老服务设施用地可采取划拨方式供地。《养老服务设施用地指导意见》从土地性质、供给方式和出让年限等方面对养老用地的性质作了明确规定，解决了我国长期存在的养老用地土地性质不明确的问题，有效地推动了我国养老地产的发展。但从实际上来看，我国还存在养老用地供给不足的问题。以北京为例来说，2013年该市计划供应100公顷养老用地，但实际供地指标远没有达到。土地是地产开发之母，土地供应不足必然会制约养老地产的发展。要扩大我国养老床位的供应，根本上还得依赖养老土地供应量的增加。